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宋都：与城市发展同频共振
面对处于蓬勃发展上升期的杭州，房企如何积极参与其中？目前看来，总体有三种路径：
1、积极布局风口区域，以深耕牢牢掌握风口板块的话语权，典型如滨江在萧山的布局；
2、凭借企业多元化发展优势，以TOD、商住等复合型项目切入，赋能板块，龙湖是其中的典型代表；
3、沿着杭州多中心郊区化发展的方向，大力布局新区新城，以品质产品实现与区域的共建，老牌浙系房企宋都是这一布局路径的坚定执行者。
宋都于2016年底首入富阳鹿山新城，2018年8月开拓临安滨湖新区，陆续拿地之后，又在今年杭州的首轮集中供地中，击退诸多竞争者，在两地的深耕中实现持续补仓，此外，宋都还在今年1月首次进驻崇贤新城，可谓在新区新城中持续开疆拓土。
目前，宋都在崇贤新城的新项目如意云境预计9月面市；而富阳的两个项目已规划公示，在产品打造上，两项目均延用宋都中高端产品系列江宸系，并进行相应的迭代升级；而其在临安的两个项目，将以全新的如意系产品亮相，并预计于11月底开放示范区。截止到今年年底，宋都将在杭州市场形成“西北守望，五星共辉”的格局，有望对宋都的全年业绩提升实现助力。
事实上，面对市场的瞬息万变和行业发展的新形势，为更好的驱动企业前进，近年来，宋都聚焦规模、盈利、财务的平衡发展，进行内功修炼，企业的发展力、管控力以及服务力都得到大幅提升。
下文中，我们以宋都股份2020年完整年度的年报数据为依据，具体分析企业的发展力、管控力以及服务力。
PART 1
发展力：持续稳健
宋都的发展力如何？首先来看宋都股份销售规模和营收规模的指标变化，这两大指标相较以往均呈上涨态势。
2018-2020年宋都股份销售额及营收指标变化情况
数据来源：企业年报 整理制作：克而瑞浙江区域
销售指标：2020年全年，宋都股份共计实现销售金额（全口径）207.15亿元，为近三年来新高，同比2019年增长超10%；
营收指标：宋都股份2020年的营业收入为72亿元，同比增长超70%，这一增速处于行业高位，已披露年报的66家典型上市房企营收增速的中位值为18.4%。
销售金额和营业收入的上涨，是企业规模扩大的体现，也充分显示了宋都稳健的发展力。而一个个优秀数据指标的呈现，得益于宋都对投资策略的坚持和企业发展战略的笃定。
01 | 投资重聚焦，最大化发挥深耕优势 |
年报显示，宋都股份在建在售的房地产项目50余个，分布于浙江、安徽、江苏、广西四大省份，整体在投资上，呈现以杭州为中心，深耕长三角优势区域，并适当拓展西南地区的布局特点。高度聚焦“长三角核心都市圈”的投资策略及打法，可以最大化的发挥深耕优势。
其一，于熟悉的区域，串珠成链的布局，可在短半径内实现供应商等相关资源的最大化利用，也有助于企业加强合作并提升在合作中的话语权；
宋都的合作对象较为广泛，既有绿城、中天、德信这类浙系企业，也包括碧桂园、融信、金地等全国性房企。
其二，在产品端口，宋都的产品体系定位鲜明，目前已形成涵盖柏悦系、江宸系、如意系的丰富产品序列且各产品系都有较高的认可度，于深耕的区域，持续产出高品质的产品，可实现深耕叠加品牌的乘数效应。
根据克而瑞的新开盘监测，去年全年宋都在富阳的项目共计开盘12次，整体的中签率仅在25%上下，且不论是富阳哪个板块的项目开盘，均能实现开盘当天即售罄。在杭州楼市传统流摇区的富阳，能实现这样的摇号开盘成绩，足以见得宋都的产品及品牌在当地的受认可度。
02 | 发展重协同，积极拓展地产+ |
上文提到的宋都股份2020年72亿元的营业收入中，主营业务即住宅地产开发的收入占比为 97.1%，另有2.9%的营业收入则来自租赁、代建等业务，这也正是宋都企业战略规划的体现。
在宋都的企业发展战略中，除了住宅地产开发的主体业务，还将积极拓展新的业绩增长点，发展地产+业务，实现主业协同。
事实上，从2019年开始，宋都将地产+的重点目标瞄向了代建业务，并于2020年获取5个代建项目，截至目前，其代建版图已囊括杭州、舟山、诸暨、温州、嘉善在内的浙江五大城市。
代建的轻资产模式对于房地产开发的重资产模式在现金流稳定性上形成良好的促进，而房地产板块的品牌输出、资源输出为代建业务的开拓夯实了基础，互补之下实现协同发展，为宋都的业绩增长提供持续支撑。
PART 2
管控力：不断增强
企业持续稳健发展的同时，面对土地成本的不断上升和政策调控的日益趋严，宋都也尤其重视企业经营的安全性，从运营效率出发，不断优化企业自身的管控力。
2019-2020年宋都股份相关运营指标变化情况
整理制作：克而瑞浙江区域
从上表可以看到，宋都股份去年的三费指标相较于2019年，整体呈现不断优化的趋势。
销售费率、管理费率和三费费率均较以往实现下降，尤其是销售费率，比浙系上市房企的均值还要再低一些。
三费指标是体现企业运营管理水平和运营效率的直观指标，这些数值的下降，意味着在过去一年，宋都股份的企业运营成本整体走低，运营效率得到较大提升。
运营效率“升”得快，很大程度上源于宋都不断增强的企业管控力，而这种强管控来自宋都的内功修炼。
宋都近几年尤为重视大运营体系建设，通过投前决策管理、项目启动会管理、关键节点会议、全面预算管理、计划管理、信息化管理、专业线管理策划和执行、运营风险管理，促使公司大运营体系环环相扣，精细作业。其中，信息化管理作为管理工具，在招采、工程、财务、销售、人力、档案各个模块的覆盖，为宋都全面提升经营效率打下基础。
而这种运营优化还在继续，为实现更全面更有力的提效赋能，宋都目前正致力于打造“2（开工）、6（开盘）、12（现金流回正）”标准运营模式体系和“4（开盘）、6（现金流回正）、8（资金再投资）”高周转运营模式体系。
值得注意的是，在宋都持续的努力下，其展现出的良好的企业运营现状，为其实现资本突破，丰富融资渠道和融资产品提供了基础。宋都不仅于去年4月成功发行了规模 3.16 亿元的购房尾款资产支持证券化产品，且在同年9月底，又获得由上交所出具的非公开发行公司债券挂牌转让无异议函，批复规模为 9.2 亿。无疑，这都为企业发展提供了资金保证。
PART 3
服务力：创新提升
追求企业稳健发展，不断优化相关运营指标的同时，宋都也将对服务的重视提到了新高度，2020年的年报中就披露了一组相关数据。
交付：宋都股份共有12个项目在2020年涉及交付，累计交付达成率在80%-97%；
客服系统：2020年全年，宋都股份的客服系统总计业务量四千多单，对于涉及的投诉处理闭关率高达98%，满意率则为80%。
不论是交付达成率还是涉及投诉处理的闭关率，宋都都处在较高的水平上，这其中，除了客户对宋都产品的高认可之外，也是宋都在去年努力提升服务力的结果。
一方面，宋都通过整合企业内部多个职能部门，搭建了线下空间“臻享荟”，并配置了生活社区配套服务和全方位赋能的管家团队，为客户提供线下活动运营，构建惬意的社区空间，以“臻心服务的全生活服务体系”实现宋都与业主的共赢共享。
另一方面，宋都进行数字化创新，布局大客服管理体系，通过数字化系统，实现业务操作的一体化，而这将大大提升相关投诉问题的处理速度和服务效率。
值得一提的是，宋都服务已于今年1月成功上市，资本市场的认可，将为服务品质提升及后续业务拓展提供助力。而随着服务机制地不断成熟、服务边界地持续拓宽以及数字化工具运用下沉淀的大量客户触点分析，将反向推动产品更迭，并助力宋都进一步发展。
PART 4
结语
出身浙系，具有品质基因，宋都的产品力也是其一大竞争优势。宋都注重提升企业运营及服务等相关能力的同时，也在不断强化产品力。
一个典型的例子是，宋都将2020年定义为工匠年。
在这一年，通过工艺工法大比武、大匠守心、匠心巡礼、鲲鹏智造观摩等系列策划，宋都不断提升专业，精研产品，同时通过对产品设计、工程质量、精装修等全面系统的梳理，形成了一套特有的“吾家”产品体系，诠释宋都倡导的“此心安处是吾家”的内涵。
富阳宋都麓宸府交付实景图
临安宋都如意云庭交付实景图
利润趋薄，调控趋严，在这样的行业现状和市场环境下，中小型房企想求得发展和规模提升，管控力尤为关键，这是内部引擎，可以驱动发展，而服务力是一种加成，也是新风口，推动作用不可小觑。
宋都对管控力和服务力的提升，可谓恰逢其时，再加上持续巩固的产品力，相信在布局路径上有所笃定的宋都，能更好的实现与城市发展的同频共振。
【以上内容仅为个人观点，不代表所在企业观点。】